실전 경매 사례로 배우는 등기부등본 분석법

부동산 경매에 관심은 있지만, 실제로 입찰해 본 경험이 없는 분들이 많습니다.
그 이유 중 하나는 등기부등본 분석이 어렵고 복잡하게 느껴지기 때문입니다.
하지만 한 번만 제대로 분석해 보면, 경매 리스크를 줄이는 데 큰 도움이 됩니다.

오늘은 실전 경매 사례를 통해 등기부등본 분석법을 쉽게 정리해 드릴게요.
초보자도 이해할 수 있는 권리분석 팁을 함께 알려드리니, 끝까지 읽어보세요!

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📌 실전 사례: 서울 성북구 ○○빌라 경매물건

• 최초 감정가: 2억 5천만 원
• 최종 낙찰가: 2억 1천만 원
• 등기부등본상 주요 내용:
  • 갑구: 소유자 A (2019년 매매로 취득)
  • 을구:
    • 2020년 3월, ○○은행 근저당권 1억 8천만 원
    • 2022년 1월, 가압류 2건
    • 2022년 7월, 임차인 B 전세권 5천만 원 설정

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🔍 등기부등본 분석 포인트

1. 말소기준권리 파악

이 사례에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 말소기준권리입니다.
2020년 3월의 근저당권이 가장 먼저 설정된 권리이므로, 말소기준권리가 됩니다.
따라서 이보다 늦게 설정된 가압류, 전세권 등은 경매로 말소됩니다.

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2. 임차인 인수 여부 판단

전세권이 말소기준권리보다 늦게 설정되었기 때문에 원칙적으로는 소멸 대상입니다.
하지만 이 임차인이 전입신고 + 확정일자를 받아놓았다면, 대항력을 주장할 수도 있습니다.

현황조사서와 전입세대열람내역을 통해 전입일과 확정일자를 확인해야 안전합니다.

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3. 근저당 설정 금액 vs 실제 채무액 확인

근저당권 설정금액이 1억 8천만 원이라 해도, 실제 채무는 이보다 적을 수 있습니다.
경매로 인한 배당은 실제 채무금액 기준으로 계산되므로, 배당요구 종기일 전의 채권 신고 내용도 중요합니다.

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4. 경매 참여 전 체크리스트

• 말소기준권리보다 빠른 권리는 있는가?
• 임차인의 대항력 여부는?
• 세금 체납, 유치권 등 현장조사는 이상 없는가?
• 점유자에 대한 인도 명령 가능성은?

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🧠 실전 경매에서 얻은 교훈

이 물건의 낙찰자는 약 4천만 원 저렴하게 낙찰받았지만,
전세권자와의 분쟁 및 이사비 협상으로 추가 비용이 발생했습니다.
등기부등본 분석만으로는 한계가 있으므로, 반드시 현장조사와 전입세대 확인도 병행해야 합니다.

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✍ 마무리

등기부등본은 경매 성공의 기본입니다.
갑구와 을구를 정확히 읽고, 말소기준권리를 기준으로 권리관계를 정리하세요.
추가로 임차인 여부, 세입자 대항력, 세금 체납 여부까지 확인하면, 실패 없는 경매 투자에 한 걸음 더 다가갈 수 있습니다.

경매에 도전하고 싶다면, 오늘 사례처럼 작은 물건부터 권리분석 훈련을 시작해 보세요!